分享到:
重回少年的第一年 | 對話三盛集團總裁馮勁義
時間:2020.09.27 來源:鳳凰網


#本期內核#

沖千億的穩妥樣板


白色西裝里,配一件文字衫黑T恤,恰到好處的商務范,透出些許放松與自在。

馮勁義在他最熟悉的上海虹橋,找到了讓自己最適如的模式。

據他身邊的人說,雖然每天工作超過十小時,但馮總的精神非常好,和剛進來那會兒一樣,總是活力四射。

滿滿能量映射到臉上,是馮勁義時常的笑容,和隨性的暢談。

這是他回到虹橋、進入三盛集團的第一年,也是三盛集團入滬設立總部的整整一周年。

這一年,三盛32歲了,馮勁義也離自己的“天命之年”越來越近。

但也是這一年,三盛集團感覺到了前所未有的沖勁,就像很多從福建跟到上海的“老三盛人”說的“妥妥的第二次創業”。

馮勁義也天天忙碌在各種無縫連接的工作中,有些時候猛地一回神,像極了他剛入行時的樣子——挑戰、沖勁,充滿渴望。
 






重回房企F1賽道:

厘清底層邏輯 拼核心技能



三盛集團正式在上海設立總部的時候,提出了“2022年全力沖擊雙千億”的目標,即規模千億、資產千億。

如今目標仍在,如果要說不同,馮勁義認為是“成為一家千億房企的底層邏輯,已經日漸清晰了”。

這一底層邏輯,是基于綜合素質的提升。這被視為三盛入滬一年,成長最快的方面。





馮勁義告訴風財訊,這一年,三盛的“運營管理體系建立”有重要成長,通過標準化制度流程、業務系統、整個IT建設,授權體系的建立等,切切實實提高了周轉速度。

據了解,目前三盛的開盤速度平均為6.5個月,在一些地方是4個月開盤。

尤其投入資本的周轉和回報率方面,三盛考核的是“自有資金回報率”,即所有者權益資本的收益能力(股東irr),平均在30%-50%,并且資金復投率很高。

  • 目前龍頭房企的單項目股東irr,基本能長期保持在20%以上,更直觀地體現了周轉、杠桿、結算等關鍵因素。


去化周轉回報率等方面變化巨大,是三盛在長三角發展的重要競爭力。這一年,三盛在上海的落地扎根很順利,這就是一件值得驕傲的事情?!?/span>

的確,馮勁義很清楚,僅僅在上海虹橋,三盛身邊的房企就不止二十家。從福建到上海,意味著三盛將自己推到了全國頭部房企的賽場。

從安頓多年的福州到充滿競爭的上海,重新落地、發展,與當地相融合,對很多老三盛人來說有一種“第二次創業”的新鮮感。

“在三盛,就好像重新調整后,再次回到F1賽道的車手,不僅比場上的表現,更是整個車隊的綜合協作能力比拼?!瘪T勁義直言。


但也是上海,讓三盛接觸到了更多的人才、資源、信息、金融機構...


尤其是人,一年多時間,三盛的集團、區域中高管,幾乎全部刷新了一遍。

“未來我們的要求是,消滅‘年收入低于2000萬的區域總裁’?!?/span>

馮勁義沒有開玩笑,這是“雙千億戰略”的必然選擇。
 





鎖定“雙千億”:

40%靠長三角 定位TOP30-50



對待雙千億目標,三盛信心更多、壓力更少了。

馮勁義告訴風財訊,到2021年上半年,三盛就能實現資產千億;規模上,目前貨值700億-800億,今年底就能看到800億-900億元的量。

  • 為沖擊千億,三盛尤其在土地市場上做足了準備。


馮勁義表示,目前一些房企已經不做收并購等多元拿地了,因為這很不容易,一些企業基礎也不夠。三盛會堅持“多緯度拿地”。

被他稱為“能吃虧”的三盛,目前40%的土地由產業園區帶動獲取、30%來自收并購、30%來自招拍掛。


也正是多渠道拿地、對項目的判斷能力,讓三盛在同等規模的企業中,具備了一定拿地優勢。

據了解,徐州一塊爛尾了18年的項目,被三盛盤活了,今年其以低于競品的價格出售,依然實現了超過10%的凈利潤。收并購、舊改一類多元拿地方式的好處,顯而易見。

數據顯示,今年上半年,三盛通過上市平臺共收購或計劃收購13幅新土地,其中7幅位于長三角,包括江蘇常州、海門、太倉,浙江杭州、溫州、紹興等地。

“千億將有40%的份額在長三角?!?/span>馮勁義強調,華東區域在整體戰略中占據重要部分,會持續加大對環滬區域的布局,強化總部所在區域的市場占用。

三盛今年陸續成立了浙江區域公司、蘇滬區域公司,即將成立安徽區域公司。

“我們布局的核心標準有兩個——一跟人走(人口聚集城市)、二跟人流走(人口遷徙目的地)?!?/span>


依照這個標準,馮勁義給三盛定下了“規模優先”的要求。目標是千億。但站上千億后,他并不想一味再沖,會保持在1000億或超一些的狀態,定位30強-50強。

“我們會合理控制增長規模,練好基本功,在擴張過程中保證風險管控?!?/span>


馮勁義對房地產的融資和調控格局(放松),不抱任何幻想,三道紅線將是長期趨勢。


為此,三盛集團會抓住窗口期,盡快融資、引進戰略合作,目前凈資產負債率不到70%

“不盲從規模,要穩健發展,這是我偏好的風格,也是三盛的風格?!瘪T勁義稱。
 

“雙上市”信心:

地產明年年報可期待 物業借紅利期上市



自買下“三盛控股2183.HK”,三盛持續向其注資。今年新增項目,都以上市平臺來獲取。

根據2020年上半年三盛控股財報數據,公司總土儲面積199.85萬平,規劃總建筑面積約609.48萬平(權益447萬平),共35個項目。期內公司實現簽約銷售額145.73億元,為2019年全年的129%。

對于上市平臺,馮勁義告訴風財訊,去年完成了第一輪的資產注入,近期啟動了第二輪注資,原則上,未來三盛所有的新項目都用上市公司平臺來獲取。三盛控股的實力在不斷增強,明年的年報可以期待。

“我們對三盛控股2183.HK的規劃是長遠的,也有做大做強的決心。經過2年多的調整,資產結構不斷完善,我們有信心打好這張對接資本市場的牌?!?/span>

馮勁義稱,三盛也會在資本市場有進一步的動作,讓投資人看得明白,感受到信心。




而對于另一張對接資本的牌——物業。

馮勁義坦言,中期將會把“物業上市”作為公司的重要任務。

據介紹,三盛伯恩物業目前合同簽約面積1億平方米,在管面積已超5000萬平方米,其中1000萬平方米來自三盛地產、超4000萬平方米是托管第三方物業。

這樣的規模,基本處在行業TOP10的水平。在管面積接近南都物業,略超新城悅服務、永升生活服務。

風財訊看到,目前A股的南都物業,總市值30.78億,靜態市盈率27.02倍。港股的永升生活服務,靜態市盈率則高達96.26倍,總市值240.87億;新城悅靜態市盈率52.09倍,總市值164.23億。

和南都物業相似,主要靠第三方物業管理,三盛伯恩物業的母公司依賴度低,或成為其在港股“突襲”的優勢。保守估計市盈率或不低于25倍,上市市值空間或能達到百億。

“物業市場,更重要的是穩定的增長,才能持續提升估值。三盛的物業板塊已經有了較好的規?;A,會持續提升利潤率,利用好市場的紅利期?!瘪T勁義表示。
 

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

【風財訊對話手記】

經過一年,馮勁義覺得,三盛還是它最初的樣子——穩健、踏實、極致。

這是三盛骨子里的風格,不會改變。變的則是市場對三盛的印象。

馮勁義明顯感覺到了,來自行業、市場、資本對三盛集團的改觀。

他說,這一年的工作充滿成就感,面對挑戰、樂于應對。在競爭中成長,也更有沖勁。

這讓他感受到,和入行時相似的體驗。

馮勁義和三盛“第二次創業”的第一年,儼然就是“重回少年”的樣子。


客戶服務審計舉報聯系三盛 版權所有:三盛集團 Copyright ?2020 SanSum Group All Right Reserved.
閩ICP備19004872號 | 網站建設:海西天成
丫丫江西麻将 辽宁快乐12有规律吗 广东11选五前一稳赚技巧 黑龙江十一选五玩法介绍 p2p投资理财平台有哪些 河南快三购买平台 广东十分快乐开奖结果 新版幸运飞艇app官方下载 北京快中彩质和走势图 重庆快乐十分遗留冷号查询 天津11选五一定牛遗漏